Datacenters en Europe : pourquoi 2026 est l'année où les investisseurs en retard paieront le prix fort
Finxia Capital | Recherche & Stratégie
Il y a deux ans, un investisseur qui regardait les datacenters européens avec attention voyait un marché de niche réservé aux spécialistes de l'infrastructure digitale. Aujourd'hui, il voit l'un des marchés les plus disputés d'Europe. Dans deux ans, il regardera en arrière et comprendra qu'il existait entre ces deux moments une fenêtre d'entrée exceptionnelle — et que cette fenêtre est en train de se fermer.
La mécanique du déséquilibre
La demande en capacité de calcul en Europe a progressé de 40% entre 2023 et 2025, portée par trois vecteurs simultanés : le déploiement massif de modèles de langage par les hyperscalers américains en Europe, la souveraineté numérique qui pousse les États et grandes entreprises à rapatrier leurs données, et la croissance des workloads d'inférence IA qui nécessitent une latence minimale proche des utilisateurs finaux.
L'offre, elle, n'a pas suivi. Les marchés primaires — Amsterdam, Francfort, Dublin, Londres — sont en état de saturation avancée. Les contraintes de réseau électrique à Amsterdam ont gelé tout nouveau développement supérieur à 10 MW. À Francfort, les délais de livraison dépassent dix-huit mois pour des actifs existants. À Londres, les prix au kW ont progressé de 35% en dix-huit mois.
Le déplacement vers les marchés secondaires
Ce déséquilibre produit un mouvement prévisible : les hyperscalers se déplacent vers les marchés secondaires. Madrid, Barcelone, Milan, Lyon, Lisbonne, Varsovie, Athènes — des marchés où il existe encore de la puissance disponible, des actifs sous-exploités, et des régimes réglementaires favorables à l'investissement vert.
Ce déplacement n'est pas hypothétique. Il est documenté dans les mandats de recherche que les équipes Real Estate des hyperscalers ont engagés depuis début 2025. Microsoft, Google et Amazon cherchent simultanément des campus de 20 à 80 MW dans au moins six marchés secondaires européens. La signature de baux triple-net de 15 ans dans ces marchés a progressé de 180% entre 2024 et 2025.
La prime de transformation comme moteur de rendement
Dans ce contexte, la thèse brown-to-green n'est plus une conviction de niche — c'est une réponse directe à une tension de marché identifiable et mesurable. Les actifs existants sous-exploités dans les marchés secondaires se négocient à des cap rates de 9% à 10%. Un hyperscaler en bail NNN de 15 ans dans le même marché, sur un actif certifié Tier III/IV avec PUE inférieur à 1,15, se négocie à 5% à 5,5%.
Cette compression de 400 à 500 points de base — multipliée par un NOI stabilisé — produit des multiples d'investissement que les marchés liquides ne peuvent plus offrir dans un environnement de taux normalisé. C'est arithmétique, pas spéculatif.
La fenêtre se ferme
Deux signaux indiquent que cette fenêtre de compression des cap rates arrive à maturité. Le premier : les fonds infrastructure Core européens — Blackstone, Brookfield, DigitalBridge — ont annoncé des allocations significatives vers les datacenters européens de second rang pour 2026-2027. Quand les capitaux Core entrent sur un marché, les prime d'entrée disparaissent.
Le second : les PPA — Power Purchase Agreements — pour de l'énergie renouvelable dans les marchés secondaires européens sont de plus en plus disputés. Les prix d'accès à la puissance décarbonée, qui constituaient jusqu'ici un avantage structurel pour les actifs en développement, convergent vers ceux des marchés primaires.
Ce que ça implique pour les allocateurs
Pour les investisseurs qui n'ont pas encore positionné de capital sur cette thèse, 2026 est vraisemblablement la dernière année où les points d'entrée sont cohérents avec des objectifs de rendement double-digit. L'alpha de transformation est encore accessible — mais il exige une capacité d'exécution technique que les véhicules généralistes ne possèdent pas.
Les acteurs qui sortiront gagnants de ce cycle ne seront pas nécessairement les plus capitalisés. Ce seront ceux qui auront combiné, au bon moment, l'expertise technique de transformation, l'accès aux locataires hyperscalers, et la structuration financière qui rend les actifs liquides pour les acheteurs Core à la sortie.
Cette combinaison est rare. Et dans les marchés rares, la prime va toujours à ceux qui arrivent en premier.
Finxia Capital est un véhicule d'investissement propriétaire structuré en SCSp luxembourgeoise, déployant du capital sur des stratégies d'actifs alternatifs en Europe.