Build-to-Rent en Europe : comment le secteur Living est devenu la première classe d'actifs immobiliers

En 2025, le secteur Living — build-to-rent, coliving, résidences services — a représenté 30% des investissements directs en immobilier européen, la première classe d'actifs pour la deuxième année consécutive. Ce n'est plus un segment émergent : c'est devenu le centre de gravité du capital institutionnel immobilier en Europe.

La trajectoire de croissance confirme la bascule structurelle : +34% en 2024, +22% en 2025, avec une croissance annuelle stable de 10 à 15% anticipée pour 2026. Les volumes d'investissement devraient dépasser 27 milliards d'euros en 2026, contre 25 milliards en 2025. Cette accélération ne relève pas d'un effet de rattrapage ponctuel — elle reflète une réorientation durable du capital institutionnel vers des actifs opérés à revenu récurrent.

Le déficit d'offre qui soutient la thèse sur le long terme

Les mises en chantier résidentielles devraient reculer de 5% en 2025 et de nouveau en 2026 — un recul plus marqué encore dans les métropoles, où les livraisons chutent de 11% en 2025. Ce déficit d'offre, combiné à une urbanisation continue et à des coûts d'accession à la propriété élevés, crée les conditions d'une rareté locative durable, pas conjoncturelle.

C'est cette rareté structurelle qui distingue le build-to-rent d'un simple pari de cycle. Un investisseur qui construit ou acquiert un actif locatif géré aujourd'hui capture une demande qui ne se résorbera pas au rythme de la construction neuve dans les 5 à 10 prochaines années.

Pourquoi le build-to-rent exige une discipline opérationnelle, pas seulement foncière

Le build-to-rent partage avec le coliving et le PBSA une caractéristique déterminante : la performance dépend de la gestion active, pas de la détention passive. Optimisation des surfaces communes, digitalisation de la gestion locative, montée en gamme continue des services — ce sont ces leviers opérationnels, plus que l'appréciation de marché, qui déterminent le rendement final.

Cette discipline de structuration grand format s'appuie directement sur le savoir-faire déjà démontré par l'équipe fondatrice sur la Vallée du Camincourt, plateforme logistique de 116 991 m² développée en partenariat avec Elcimaï — le même socle de compétences qui structure aujourd'hui l'ensemble du ciblage résidentiel de FINXIA, détaillé dans notre thèse sur le déficit de logement.

Ce que la bascule Living change pour l'allocation institutionnelle

Quand une classe d'actifs devient la première destination du capital immobilier européen deux années de suite, l'enjeu pour un investisseur n'est plus de justifier l'allocation — c'est de sélectionner l'exécution la plus disciplinée au sein d'un segment de plus en plus disputé. La structuration grand format et la discipline opérationnelle, pas l'accès au capital, deviennent le facteur différenciant.